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常州黨報力挺樓市背后：土地財政依賴度超97%
弄巧成拙，常州黨報力挺樓市遭央媒痛批 事情緣于7月15日當天常州日報頭版頭條名為《我市已到購房好時機》報道。該報道以常州市房管局發(fā)布的2014年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點，從商品房銷量、市區(qū)供銷比、商品住房均價已無下降空間等3方面來論證“近期是常州市民買房的好時機”，并且指出隨著“金九銀十”的到來，如果行情轉(zhuǎn)好，不排除當?shù)胤績r漲價的可能。 在上述稿件中，記者注意到，該文作者不但以房管局數(shù)據(jù)為支撐，還舉出了兩位市民買房的例子，可謂是論據(jù)詳實。 然而，該文一出，很快引來了不同的“聲音”。 人民網(wǎng)15日晚，便以題為“救市要有底線，不能無節(jié)操”的文章，點名批評《常州日報》此文是“變相救市行為”。 值得一提的是，這篇“救市”的重磅報道由兩位作者聯(lián)手撰寫。據(jù)人民網(wǎng)記者了解，該文的第二作者為常州日報社的一位記者，而署名在前的第一作者“繆滋來”，實為常州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣教處處長。由于該報道的作者身份特殊，此文一出更是引人遐想。 根據(jù)常州房產(chǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2014年上半年常州住宅成交量同比下降接近2成，成交均價則維持在7000元/平米以下。 而世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，按照上半年的銷售速度計算，常州市目前新房庫存量也要近2年的時間才能賣完。 人民網(wǎng)還提醒，常州房地產(chǎn)市場過剩根源在于供地超量的土地財政，地方政府應(yīng)該盡快擺脫土地財政。 不過和央媒的“批判”相反，房地產(chǎn)市場人士卻認可常州黨報分析的市場走勢。 在談到常州黨報發(fā)文救市時，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對澎湃新聞表示，從研究機構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)來判斷，近期屬于購買者出手買房好時機這個判斷是符合市場走勢的。“從房價上看，常州上半年房價處于近5年的低位。當?shù)丶彝プ杂凶》刻讛?shù)還未到1套，國際上通常到1.1套才是一個大的拐點，還有空間”，他說。 記者新聞查閱中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2014年6月常州商品房均價為7571元/平米，的確是進入近5年來的谷底，幾乎與2010年12月的數(shù)據(jù)持平。 但是2014年上半年以來多地已經(jīng)傳出房地產(chǎn)救市消息，呼和浩特、濟南等地政府近日已正式發(fā)布公告，但為何都未像常州本次一樣在網(wǎng)絡(luò)及社交媒體上引發(fā)如此多的“爭議”? “常州是操作技巧失誤。參照年初中央的分類調(diào)控、雙向調(diào)控指導(dǎo)，根據(jù)地方不同市場情況，完全是可以走政府層面的舉措。常州想用媒體輿論影響市場，只能說是操作失當”，在張宏偉看來，常州黨報發(fā)文“號召”市民買房事件屬于“弄巧成拙”。 情非得已，告別“土地財政”常州說易行難 人民網(wǎng)提醒常州地方政府要盡快擺脫土地財政，但參照研究機構(gòu)和官方公布的一系列數(shù)據(jù)后，對于常州這個處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期的江蘇經(jīng)濟重鎮(zhèn)來說，或許只能說是“說易行難”。 記者拿到的一份世聯(lián)地產(chǎn)所做的《常州2012年房地產(chǎn)市場年度報告》，結(jié)合常州近年的國民經(jīng)濟運行指標，或許能給出一些答案。 作為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達的典型投資性城市，常州GDP的增長離不開大量資金的投資。 經(jīng)濟實力曾位居江蘇第一梯隊的常州，在2012年，其GDP增速已經(jīng)降到近10年的新低，當年常州GDP總量3969億元，第一次被徐州以4016億元的成績擠出了全省經(jīng)濟總量前五，之后的2013年排名江蘇第六的常州和前面徐州的差距進一步拉大。 此前的2008年金融危機后，南京和南通后來居上，以制造業(yè)見長的常州已經(jīng)告別江蘇經(jīng)濟三甲。盡管常州2013年人均GDP達1.5萬美元位列全省第4，但增長危機的陰影仍籠罩著常州經(jīng)濟。 GDP增速下滑重要的一個原因就是因為投資量萎縮。投資量增幅減少的直接原因是常州市政府的財政收入減緩，其中2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控后，常州市固定資產(chǎn)投資占GDP的比重呈現(xiàn)自2000年后首次降低，從2010年峰值的70.7%下滑到65.3%。 這背后，還有2007年來常州政府財政赤字不斷擴大的現(xiàn)象，單一的以土地養(yǎng)政府模式受到考驗。從2007年開始，常州經(jīng)營性土地出讓金收入從50多億元猛增到2012年的300多億。 與之同時，土地出讓金收入占常州一般性財政收入的比重，也從最初的40%多，一路漲到85%以上，最高超過97%!常州財政對“賣地收入”的倚重，可見一斑。 實際上，這已不是常州地方政府第一次曲線“救市”。 早在2008年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控時，常州就采取過政府出錢從市場上購買商品房來作為保障房的做法，這在當時雖曾被贊譽為地方在保障性住房上的創(chuàng)新之舉，但從同時也折射了常州商品房相對過剩的問題。 2013年年初，央視經(jīng)濟頻道的《樓市新觀察》也將鏡頭對準了常州。由于常州的新建住宅空置率高，大量商品房積壓。高樓林立但人煙稀少的常州，因此也成為繼內(nèi)蒙古鄂爾多斯之后，國內(nèi)著名的又一“鬼城”。 時隔一年之后，到了2014年的3月，原本就是長三角樓市價格洼地的常州，更是傳來多家樓盤大幅降價的消息。先是常州雅居樂星河灣以“6折甩賣”的姿態(tài)打響 了“降價第一槍”，接著，重兵布局常州、以打造豪宅著稱的九龍倉也放低姿態(tài)，它的一項目從6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅高達1500元 /平方米。一些老業(yè)主甚至怒砸售樓處。 悄悄集聚的風(fēng)險幾乎一觸即發(fā)。 面對這樣一種局面，近年常州市也有告別“土地財政”的決心。尤其是在2013年僅完成年度供地計劃69%后，2014年常州土地供應(yīng)量只有320萬平米，創(chuàng)5年來新低，其中商品房用地不到上一年的一半。 據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2012、2013年常州共出讓土地1223萬平米，而同期江蘇房地產(chǎn)最熱的南京市場共出讓土地816萬平米，如此大的差距和需求對比下，常州的高庫存或許不難理解。 常州房地產(chǎn)協(xié)會2013年初發(fā)表的統(tǒng)計表明，常州2012年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資597.01億元，占全市GDP的15.1%，占全市社會固定資產(chǎn)投資的21.3%。 而常州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，僅2012年常州市民花在建筑及裝潢材料這些房地產(chǎn)衍生領(lǐng)域的消費53.8億元，同比增幅27.1%，為各類社會消費最高。 東南大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)教授張建坤就對澎湃新聞表示，不管是否承認，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)在地方城市經(jīng)濟中起著支柱性作用，常州市即便想要脫離“土地財政”，仍要維持一定量的土地出讓金收入，畢竟這項收入依舊是常州政府的重要收入。 另外一個社會經(jīng)濟運行指標也許更讓常州人憂慮。 根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局資料顯示，2013年底，常州市常住人口總量達469.21萬人，比上年末增加0.53萬人，增長0.1%，增幅較上年回落0.7個百分點。自然增長人口尤其是流動人口增長下降，對于制造之城常州而言不是好消息。 也許對于常州，如何不做市民擔心的“邊緣城市”，是否加入上海、南京兩大城市都市圈，似乎到了該做決定的時刻。至少，在《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2011— 2030)》及《長三角地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》里，常州的定位只是制造業(yè)基地和重要城市，另外的蘇南兩“兄弟”——蘇州、無錫，則都掛著“區(qū)域中心城市”的定位。 |